Верховный суд РФ вынес определение, которое серьезно меняет баланс рисков на рынке новостроек. Суд постановил, что инвестор (цедент), перепродающий квартиру по договору уступки, несет прямую финансовую ответственность перед конечным покупателем, если фактическая площадь объекта оказалась меньше проектной.

Суть дела и новая логика суда:

Предприниматель купил у дольщика права требования к застройщику на передачу нежилого помещения площадью 1115,42 кв. м. После регистрации права собственности выяснилось, что фактическая площадь объекта составила 1008,4 кв. м, то есть на 107,02 кв. м меньше заявленной. Застройщик к этому моменту признан банкротом, и предприниматель обратился в суд с иском к дольщику о взыскании 4,1 млн руб. как суммы неосновательного обогащения. 

Позиции судов:

Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что уменьшение площади помещения не влияет на право предпринимателя предъявить требования только к застройщику как стороне по договору долевого участия.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил иск, указав на нарушение принципа эквивалентности встречного предоставления: права были переданы исходя из большей площади, чем фактически получено, что привело к неосновательному обогащению дольщика.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе.

Верховный суд оставил в силе постановление апелляции, которая удовлетворила иск. Суд отметил, что в договоре уступки стороны согласовали, что дольщик несёт ответственность за действительность переданных требований и не несёт ответственности за исполнение этих требований третьим лицом (застройщиком), при этом непредоставление обусловленной площади будущего объекта влечёт возврат уплаченной суммы 

Комментарий судебного юриста BBNP Андрея Сафонова:

Это решение будет иметь далеко идущие последствия. Оно защищает конечного покупателя, который теперь может предъявить требования не к потенциально проблемному застройщику, а к более платежеспособному звену в цепочке — продавцу-инвестору.

Рекомендации:

• Если вы продавец (инвестор), то, чтобы минимизировать свои риски, пересмотрите структуру договора цессии. Наиболее безопасный вариант — указывать твердую (фиксированную) цену за весь объект прав в целом, не делая привязки к стоимости одного квадратного метра. Это позволит в будущем аргументировать, что вы продавали не «метры», а весь актив как есть.

• Если вы покупатель, то наоборот, настаивайте на включении в договор уступки цены за квадратный метр. Это положение станет вашим главным аргументом в суде, если потребуется взыскать деньги за «недостающие метры» непосредственно с продавца, у которого ваши деньги. 

Источник: Определение ВС РФ от 04.12.2025 № 309-ЭС25-7212