Управляющий партнер BBNP Максим Барашев предоставил комментарии журналу «Генеральный директор»: на какие формулировки в договорах следует обращать внимание, чтобы в будущем избежать проблем.

Компании часто пользуются стандартными формулировками из Гражданского кодекса, когда заключают договор. Обычно это относится к договорам поставки и аренды. Однако Гражданский кодекс не конкретизирует многие важные моменты, которые требуют уточнения. Поэтому, несмотря на то, что использовать формулировки оттуда законно, — это не всегда безопасно. Недобросовестный контрагент может намеренно обратить обобщенные формулировки из кодекса против вас.

Комментарии BBNP
При неверных формулировках в таком договоре между арендодателем и арендатором часто возникают споры, которые доходят до суда.

Разграничьте виды ремонта и неотделимые улучшения

В договоре аренды могут использовать стандартный порядок распределения расходов на капитальный ремонт и возмещения стоимости неотделимых улучшений (ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК). Но в кодексе не уточняется, какие именно виды работ можно отнести к капитальному ремонту, а какие к текущему. В итоге дело доходит до суда, назначают экспертизу, а за нее также приходится платить проигравшей стороне.
Опасная формулировка: «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, а арендатор — текущий ремонт переданного в аренду имущества. Стоимость неотделимых улучшений, осуществленных с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора».

Например, помещению требуется капремонт. Арендодатель предлагает арендатору сделать ремонт в счет арендной платы. Позже арендодатель заявляет, что вместо капремонта арендатор провел реконструкцию объекта без его согласия. Согласие на капремонт тут уже не учитывается. А значит, возмещать арендатору стоимость работ арендодатель не обязан.

Избежать таких ситуаций можно, если перечислить в договоре конкретные работы, которые относятся к тому или иному виду ремонта.
Безопасная формулировка: «В целях настоящего договора следующие виды работ относятся к капитальному ремонту (перечисление работ). Любые другие работы относятся к текущему ремонту. Стоимость любых неотделимых улучшений, произведенных в ходе капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и других работ, проведенных с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора».

Арендатор задерживает часть платежей и не дает расторгнуть договор

Часто в договоре аренды причиной для одностороннего расторжения договора указывают стандартное основание из статьи 619 ГК. Например, просрочку арендных платежей больше двух раз подряд.

Опасная формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

Проблема в том, что в Гражданском кодексе нет точного определения, о какой конкретно ситуации идет речь:
когда арендатор задерживает более двух раз всю сумму арендной платы;
когда арендатор частично рассчитывается, но задерживает основную сумму.

Во втором случае судьи не всегда соглашаются расторгнуть договор. Иногда суды взыскивают с арендатора задолженность, но договор продолжает действовать.

Чтобы защититься от неплатежеспособного арендатора, нужно прямо предусмотреть возможность расторгнуть договор, если арендная плата поступает только частично. Нужно также указать право односторонне отказаться от договора во внесудебном порядке. Без этого условия в любом случае придется обращаться в суд для расторжения договора.

Безопасная формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату в полном объеме».

Имущество арендатора можно удерживать за неоплату

Арендодатели иногда вносят формулировки о том, что в случае неоплаты они могут ограничить арендатору доступ в помещение и удерживать его имущество (ст. 329 ГК).

Опасная формулировка: «При наличии за арендатором задолженности по арендным платежам прекратить свободный доступ арендатора в арендуемый объект и произвести удержание имущества арендатора, находящегося на площади арендуемого объекта, до момента полного погашения задолженности».

Бывает так, что эта норма никак не прописывается, но за неоплату арендатора все равно лишают доступа к имуществу. Это рискованно и для самого арендодателя, поскольку такие действия можно счесть самоуправством. Например, из-за того, что вместе с имуществом арендатора удерживается имущество его сотрудников или третьих лиц.

Есть два варианта решения этой проблемы.

1. Прямо оговорить удержание как способ обеспечения обязательств по аренде, но прописать список имущества, которое можно удержать. А также удостовериться в его принадлежности арендатору, оговорить условия оценки имущества.
Безопасная формулировка № 1: «При наличии за арендатором задолженности по арендным платежам арендодатель вправе прекратить свободный доступ арендатора в арендуемый объект и произвести удержание части имущества арендатора (перечень) до момента полного погашения задолженности».

2. Выбрать иные способы обеспечения исполнения обязательств по аренде. Например, обеспечительный платеж или поручительство. Также укажите, что арендодатель не может ограничивать доступ к имуществу арендатора и способ, которым будет обеспечиваться доступ к нему.
Безопасная формулировка № 2: «В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор не позднее трех банковских дней с момента подписания договора в соответствии со счетом, предоставленным арендодателем, перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере ежемесячной арендной платы.
Арендодатель не может ограничивать доступ к имуществу, находящемуся в арендованном помещении, и удерживать имущество арендатора в качестве способа обеспечения исполнения обязательств».

Подробнее на сайте: Генеральный директор